煙臺城市規劃差的根源在于采取得是組團式的發(fā)展模式，而沒(méi)有采取同心圓(內陸城市采用)或扇心圓(沿海城市采用)的發(fā)展模式！同心圓或扇心圓能最大化地集約利用土地，能造成內核圈土地的稀缺性，使中心區域高地價(jià)一圈一圈地向外自然而順利地傳導，并帶動(dòng)周邊幾何級倍數的土地更快升值和快速發(fā)展，使土地價(jià)值由高到低的傳導有規律且有序，城區發(fā)展由內到外、由近及遠，能擴張到哪里就算哪里，完全可以根據國際和國內的經(jīng)濟形勢和本城市的實(shí)力靈活掌握！組團式的發(fā)展模式全國很少見(jiàn)，重慶和淄博也是這種模式。這種模式是以各組團(或各區)的中心獨自擴張向外發(fā)展的，產(chǎn)生了無(wú)數個(gè)同心圓并存發(fā)展的爭利模式，各自為政，土地沒(méi)有稀缺性(可以說(shuō)能夠無(wú)限、無(wú)止境地供應)，每個(gè)組團搞自己的商業(yè)大街，每個(gè)組團都有自己的土地價(jià)格高地，自己獨立地一圈一圈向外擴張。組團式的發(fā)展模式造成的后果是組團與組團間產(chǎn)生了大量臟、亂、差無(wú)人顧及的空白帶，最典型的是芝罘區、開(kāi)發(fā)區和福山區之間的只楚和幸福片區，有30平方公里的土地未開(kāi)發(fā)；還有萊山區、芝罘區和福山區之間的黃務(wù)片區，也有30多平方公里土地未開(kāi)發(fā)，煙臺五區這樣的空白帶還很多！組團式發(fā)展模式明顯缺點(diǎn)有三個(gè)：第一，土地浪費極其嚴重，土地根本就不稀缺，煙臺5個(gè)區面積達2600平方公里，具有容納2500萬(wàn)人口的潛力，可持續提供700萬(wàn)套住房，只有超一線(xiàn)城市才有這個(gè)實(shí)力，如果蓬萊劃成區，土地供應量會(huì )進(jìn)一步激增；第二，土地價(jià)格傳導不順暢，雖然每個(gè)組團都有自己的土地價(jià)格高點(diǎn)，但組團和組團間的空白帶卻是土地價(jià)格低點(diǎn)，許多的空白帶仿佛就像許多防火墻使價(jià)格傳導再也進(jìn)行不下去，各個(gè)組團間產(chǎn)生了嚴重的內耗。煙臺城區沒(méi)有形成一個(gè)融合的大核心高地價(jià)區域(比如芝罘區、開(kāi)發(fā)區和福山區的大融合板塊)，從而沒(méi)有更強勁的動(dòng)力向四周擴張，反而被這些空白帶扯了后腿，拉低了房租、房?jì)r(jià)和地價(jià)。如果這些大黑洞不補上的話(huà)，會(huì )阻礙和削弱煙臺的擴張力！試想一下，煙臺連只楚、幸福和黃務(wù)都整合不好，還能把蓬萊和棲霞整合好嗎？第三，各組團誰(shuí)也想發(fā)展，卻誰(shuí)也發(fā)展不好！舉一組數據，2016年山東137個(gè)縣市區GDP及排名，濟南：歷下區 1187億元 第 3名；章丘區 925億 第11名；歷城區 869億 第14名；槐蔭區432億 第49名；天橋區418億 第50名。青島：黃島區2766億 第1名；市南區1016億 第9名；城陽(yáng)區933億 第10名；市中區827億 第18名；市北區691億第26名；嶗山區550億 第35名。淄博：張店區1209億第2名；臨淄區867億第15名；淄川區599億。臨沂：蘭山區861億第15名。煙臺：開(kāi)發(fā)區1206億(不參與排名)；芝罘區434億第48名；牟平區318億第73名；福山區259億第103名；萊山區237億第109名。從以上數據就可以清楚地看出煙臺市幾個(gè)區的真實(shí)實(shí)力，萊山區近20年來(lái)政府投入最大、也最精心，但GDP只有237億元，在山東省137個(gè)縣市區中排名109名，屬于后五分之一，基本上是墊底的。芝罘區434億第48名，也是很不理想，山東省其它城市老的主城區GDP都在800億—1200億之間，芝罘區離800億的最低門(mén)檻還差得挺遠！煙臺市從整體上看GDP7000億元，人口702萬(wàn)，夠二線(xiàn)城市的劃分標準，但主要是下面的縣市很強，如果根據數據細分指標來(lái)看，主城區芝罘區GDP只是三線(xiàn)水平，萊山區是四線(xiàn)水平！煙臺未來(lái)的發(fā)展必須以融合為主，放棄攤大餅式的無(wú)序擴張，加快芝罘區、開(kāi)發(fā)區和福山區的融合，使夾河成為內河，把幸福南路和長(cháng)江路打造成跨區的商業(yè)街，還有紅旗路和永達街的合并? ??造以及南大街和只楚路的合并打造。煙臺市區融合需要幾條跨區的大商業(yè)街，而不是每個(gè)區內獨立小商圈?；ぢ泛突つ下穬蓚鹊囊巹澓椭榄^東路的規劃都關(guān)系著(zhù)芝罘區、開(kāi)發(fā)區和福山區的融合。煙臺城區只有實(shí)現融合才能形成一個(gè)整體性的高地價(jià)大核心圈，才能在城市建設上提升一個(gè)很高的檔次，產(chǎn)生虹吸效應，理順土地價(jià)格傳導機制，有力地帶動(dòng)和輻射下面縣市發(fā)展，形成以主城區帶動(dòng)下面縣市發(fā)展格局，改變以往靠下面縣市抬轎的格局！

這個(gè)題目提的離奇，思維混亂。青島是新一線(xiàn)城市，濟南、煙臺是二線(xiàn)城市。這都是確定了的事，怎么又出來(lái)你這一說(shuō)？

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